oldermannens blogg

För skoj skull roade jag mig idag med att göra en slagning efter bostadsrätter på Bovision. Dels för Skåne län, dels för Västra Götaland. Parametrarna var följande: bostadsyta 75-100 kvm, antal rum 3-4, pris 500000-1500000, tomt 0-400 kvm. Resultat: Skåne län 276 stycken, Västra Götaland 96 stycken (de flesta i skit- och muthålet Gbg). Hm...

Okej att antalet inte var så stort i Västra Götaland. Men sen tittade jag på vad som erbjöds i Skåne. Rymliga, ljusa lgh. med hiss.Fräscha objekt. En del stod tomma och bara att flytta in i. De flesta i s.k. lugna områden (det skjuts som bekant en del i Malmö). Motsvarande titt på utbudet i Västra Götaland väckte ingen beundran. Det verkar som om politikerna här tror att befolkningen förblir evigt ung. Trånga badrum, ingen hiss, etc.

Jag förstår därför att vi har stora problem att hitta en lämplig bostadsrätt i Stenungsund. Där finns f.n. inte en enda bostadsrätt att tillgå som uppfyller tillgängligheten för äldre och rörelsehindrade. Även om vi inte är där ännu, så lär det problemet uppstå framöver och att flytta två gånger tätt inpå varandra för att få tillgänglighet är inte något som vi står efter. Men går vi skyhögt upp i pris så finns möjligheten på nybyggda Hallerne. Dock till priset av köksinredning på en vägg i vardagsrummet som inte passar oss.

Jag förstår därför inte vad man ska ha politiker till (oavsett parti) som alldeles tydligt har sovit törnrosasömn i alla år utan att försöka styra upp bebyggelsen och bostadssituationen till ett mer varierat utbud som passar alla från ung till äldre. Dvs. i Västra Götaland och speciellt i Stenungsund. För uppenbarligen har politikerna på andra orter inte sovit någon törnrosasömn när bebyggelsefrågor kommit på tal, utan sett till att variationen finns.

På den tid jag jobbade i Askersund satt jag själv som ansvarig för flera bebyggelseprojekt, från villor i grupp till flerfamiljshus. Det skulle vara otänkbart för både politiker och tjänstemän (inkl. mig) att släppa till mark utan att ha gjort upp ett bostadsbyggnadsprogram för området. I ett sådant kan man styra upp både vad som ska byggas och vad resultatet får kosta, sett till drift, underhåll och pris/hyra. Den som lämnade anbud på att bygga fick sen bygga efter detta och inte enbart sitt eget huvud. Och lita på att skrivningen var hård och detaljerad. Klagomålen på att det var för mycket detaljer och för hård skrivning bemötte vi konsekvent med orden: visa oss då hur ni vill bygga utan hänsyn till programmet, men se till att resultatet blir det önskade ändå. Givetvis var det ingen av de intresserade byggföretagen som nappade på den möjligheten. För de visste att de inte skulle kunna konkurrera med dem som lämnat in anbud efter bostadsbyggnadsprogrammet. De skulle ha högre pris och mycket sämre resultat. För för dem hägrade bara en sak: pengar att tjäna på att bygga dåligt och illa planerat. De som gav oss anbud enl. programmet hade fått tänka till ordentligt och resultatet lät heller inte vänta på sig. Det gick att bygga efter programmet och resultatet blev alltid det önskade. Bra byggda hus, välplanerade, låg kostnad med varierat innehåll.

Det är därför snudd på skandal när kommunerna i Västsverige har släppt till mark eller låtit byggföretagen själv stå för planläggningen på av dem köpt mark utan att kommunen (som har s.k. markmonopol) ens har försökt att styra upp resulatet mot större varaition och rimligare priser. Kan NCC t.ex. dela ut 10:-/aktie till sina ägare, kan ni lätt förstå att företaget tjänar grovt med pengar på sin verksamhet. Inte för att jag som aktieägare i NCC har något emot detta, men jag hade tjänat mer på att kunna köpa en bostadsrätt till lägre pris och med billigare avgift, med pengar över till annat.

Det är därför en fråga om vi någonsin kommer härifrån om inte min hustru kan börja inse att Stenungsund inte är något för oss. Vi måste börja upprätta en plan B (och en plan C också) om vi inte ska bli sittande här en vinter till på landsbygden. Och ju längre tiden går tills vi har nytt boende, ju äldre lär vi bli och ju svårare blir det att hitta ett lämpligt objekt eftersom det inte finns några sådana i Stenungsund.

Det som byggs idag är flådiga och modernt designade bostadsrätter med lyxtema för unga. Det går att bygga på annat sätt som ger lägre kostnader utan att hemfalla åt 1970-talsstandard eller tidigare. Dessvärre är bygg ett av de områden som haft minst teknisk utveckling för att förbilliga byggandet (med undatag för de enstegstätade fasader på en trästomme, en totalt felaktig tanke), medan man i andra länder hunnit mycket längre med både mtrl. och byggmetoder. Och detta utan att ge avkall på att det ska finnas ett riktigt kök i lägenheterna/husen.

Man (läs: massmedia, GP, DN, SDS m.fl.) borde därför utlysa en tävling om vem som kan rita och konstruera ett hus/lgh. med följande krav uppfyllda: 1. tillgänglighet på entréplanet (vardagsrum minst 18 kvm i yta, event med integrerat kök byggt så att det går att avskilja från resten av vardagsrummet och i så fall skall den ytan läggas till dessa 18 kvm, kök, badrum i kombination med tvättstuga, ett sovrum på minst 12 kvm, hall med avhängning och klädförvaring). 2. Fasadbeklädnad av tegel och plåttäckt tak i bandtäckning. 3. 3-glasfönster av H-typ. 4. Värme och varmvatten från fjärrvärme. 5. Mekanisk ventilation med lågimpulsdon på tilluftsidan och värmeväxlare. 6. Huskroppens omslutande yta ska vara minsta möjliga i jämförelse med den inneslutna ytan (bidrar till lägsta möjliga energiförbrukning). 7. Årskostnaden (summan av vad det kostar per år att investera för byggandet + drift och underhåll under byggnadens beräknade livslängd) ska vara lägsta möjliga (bidrar till ett mer genomtänkt byggande i konkurrens med övriga intressenter).

Erforderlig bostadsyta enl. kraven ovan behöver inte bli större än 70-80 kvam för 3RoK. Kostnaden för byggandet bör då inte ligga högre än 20.000:-/kvm, dvs. 1.4-1.6 MSEK/lgh. Att ränta det kapitalet kostar idag cirka 84-96.000 SEK/år. Drift och underhåll cirka 2.000:-/mån (inkl. värme men ej el). Summa c:a 9-10.000:-/mån exkl. avdrag för ränta. M.h.t. ränteavdraget 6.900-7.600:-/månad vilket får anses som en rimlig hyra för en modern 3RoK-bostad. (Detta räknat i överkant. Fonderas t.ex. inte medel för framtida underhåll kan den delen nästan halveras.)

Ett annat sätt att skapa billigare boende är att låta bli att bygga mitt upp i 'röran'. Istället göra som Sthlms stad har gjort: skapat sattelitsamhällen utanför stadskärnan med ett väl utvecklat kollektivtrafiksystem mellan dessa och den centrala delen. (Marken är alltid billigare en bit ifrån 'röran' än mitt uppe i den.)

Och det finns även andra sätt att förbilliga byggandet. Det räcker inte enbart att köpa mark. Den ska planläggas också (som kostar skjortan och drar ut på tiden, men som skulle kunna effektiviseras med ändring i PBL). Nästa steg är att dela in området i tomter (som kräver en lantmäteriförrättning i vanliga fall (som också kostar skjortan) men som lika bra kan utföras av ett gäng elever från gymnasiets byggtekniska linje med tillgång till en distomat. Vägar och gångvägar ska tillskapas (man behöver inte ha bilen utanför dörren, gångvägar är billigare att anlägga och att tillåta behörig biltrafik på dem (inkl. flyttlass), inte minst för taxi och räddningstjänsten, är inget egentligt problem. (Det handlar om bredden och bärigheten på vägbanan. Även hur obehörig trafik ska förhindras.) Sen kan tomterna bebyggas. I den nuvarande processen kan det med alla överklagandemöjligheter ta flera år. Målet bör vara ett (1) år från markköp till byggstart. För marken kostar att ränta under tiden den nuvarande tidsutdräkten sker. Dessutom varierar efterfrågan så att byggherren/-företaget riskerar att stå där med tomma hus när det blir aktuellt att flytta in.

Det har också gjorts jämförelser mellan de tre storstäderna, i vilken av dem exakt samma hus kostar att bygga (utan hänsyn till markkostnad och event. extraordinär grundläggning, som bergsprängning, pålning, etc.). Inte oväntat kom Malmö på första plats och Sthlm på sista. Undersökningen gjordes på 1950-60-talet. I Malmö kallas husen 'stjärnhusen' och ligger vid Erikslustvägen. Varför det blev så framgick däremot aldrig av undersökningen. Det finns liksom ingen rimlighet att det ska skilja mellan samma hus bara för att de byggs på olika håll. Malmö var alltså billigast. Tillämpar man samma förfarande på köp av en ny bil av samma märke och modell etc. skulle t.ex. en Volvo vara dyrare att köpa i Sthlm än Malmö. Är det så?

Jag börjar bli med 'lappadockor', som vi säger i Skåne, när man är frustrerad. Det finns så mycket att göra för att det ska bli bättre på alla områden, men det syns väldigt lite aktivitet i politikerhjärnor och andras huvuden för att det ska bli någon ändring. Kan en blåslampa i röven på dem hjälpa tro?