oldermannens blogg

Jag har varit inne på ämnet förr men tycker det förtjänar att utredas ännu en gång.

Som säljare av din bostad (bostadsrätt eller friköpt hus) har du två val att göra. Det första är enklast: att anlita en s.k. fastighetsmäklare för uppdraget till dyra pengar. Det andra är: att genomföra försäljningen själv till väsentligt lägre kostnad, men lite mer arbete. Här tar jag upp båda:

Det första innebär att du ska välja en mäklare som kan annonsera ut objektet, sköta visningen och genomföra försäljningen. De är alla i de flesta fallen lokala. Dvs. finns på din ort eller i närheten av den. De har fördelen av att ha en hemsida (hemnet.se) som de kan lägga ut objekten på så att de kan ses över hela landet oaktat att de flesta försäljningarna sker lokalt. Du får ingen direktkontakt med käparna. Vet inte vem de är. Mäklaren ger dig i bästa fall en bild av dem utöver vad högsta budet ligger på. Men det är ditt val att välja köpare. Att välja en köpare till ett lägre pris innebär för mäklarens del lägre arvode eftersom det räknas procentuellt på försäljningspriset. I andra änden ligger att om du vill ta hänsyn till dina tidigare grannar har du svårt att göra det eftersom du inte får direktkontakt mellan fyra ögon med den valde spekulanten innan avslutet ska ske.

Att välja rätt fastighetsmäklare för ditt objekt är inte helt enkelt. Det finns mäklare som anser att har en spekulant setts på ett flertal visningar, så är den spekulanten inte tillräckligt attraktiv/seriös för att ens redovisa till dig som säljare. Särskilt inte om denne inte bjuder och är med att höja priset på objekten, eller än värre: lägger ett första bud som är lägre än den av mäklaren utannonserade summan. Kräv därför att alla spekulanter redovisas redan vid ingående av uppdraget. Skriv också att om du i efterhand får vetskap om att spekulant inte ansetts 'noterbar' av mäklaren, så halveras arvodet. Vägrar mäklaren gå med på det: välj annan mäklare.

Börja därför med att kolla vilka fastighetsmäklare du har på din ort. Det kan du se av tidningsannonserna. Men du kan också gå in på www.maklarsamfundet.se och titta efter. Ta kontakt med några stycken. Låt dem komma hem och bese objektet. Kolla vad de tror om det s.k. utropspriset och be dem visa statistik på slutpriserna för ett likvärdigt objekt, helst i samma område. Men framförallt: fråga vad de ska ha i arvode. Den dyraste är inte alltid bäst liksom att den billigaste inte alltid är sämst.

Den andra metoden har sina fördelar och nackdelar. Den ger dig mer i börsen sen affären är genomförd då du slipper betala arvode till en fastighetsmäklare. Slutpriset är oberoende av om du säljer själv eller anlitar någon mäklare för att göra det. Men du måste vara realistisk i din prisidé så att du inte skrämmer bort spekulanterna. Så även här får du leta liknade objekt, helst inom samma område, kolla skicket på det och ditt eget objekt för att få rätt ingång på affären. Orealistiska bedömningar leder ofelbart till noll spekulanter. Men du ska heller inte ligga för lågt i prisidén för att få många att bjuda på ditt objekt. Då skapar du bara problem för dig själv. Spekulanterna flyr ofta affären om de märker detta.

Till nackdelarna hör att du får jobba själv med att skriva samman objektsbeskrivningen med alla väsentliga data, annonsera och visa objektet själv. Därför ger jag här lite tips om hur du går till väga. Gå gärna på någon visning först och nappa då till dig den s.k. objektbeskrivningen. Av den ser du hur en sådan bör se ut. Ju ärligare den är, ju mer förtroende skapar du hos pekulanterna. Var därför inte rädd för att även beskriva fel och brister i den (det gör att du slipper anklagelser för dolda fel i efterhand) likaväl som du med superlativer beskriver fördelarna. Om det är rätt balans mellan dessa båda ytterligheter ger objektbeskrivningen ett bra intryck på spekulanterna. Sen är fråga: ska du som säljare uppdra åt någon att göra en s.k. överlåtelsebesiktning? Så slipper ju köparna göra det. Svaret är inte självklart. För det första tillhör en sådan köparnas oavvisliga skyldigheter. Gör säljaren den, är den således noll värd i en senare tvist ur köparens synvinkel. Har du istället gjort objektsbeskrivningen korrekt, har den bättre verkan. För en av säljaren gjord överlåtelsebesiktning (även om den sker genom någon stor och välkänd och auktoriserat företag/besiuktningsman) är så full av resevationer både mot dig som uppdragsgivare och köparen att den inte är värd priset. Och s.k. dolda felförsäkringar som brukar sammanhöra med en sådan är också så full av reservationer att den i praktiken är närmast omöjlig att utnyttja för dig som säljare när det kniper till i en tvist. Återigen: en ärlig och fullständig objektsbeskrivning är ett bättre sätt att skapa förtroende hos dina spekulanter.

Sen ska objektet annonseras ut lokalt i dagspressen. Mäklarnas stora och färgranna annonser kostar schaber, men inte lika mycket som om du som engångssäljare väljer att göra samma annons. Du kan därför istället göra så att du köper en annonsplats på två spalter med stora marginaler över/under och på sidorna om texten. Den behöver inte vara så omfattande, men ska helst innehålla en länk till din hemsida och på den kan du lägga upp bilder exteriört och interiört av ditt objekt och göra en ordentlig beskriving av innehållet i det med antal rum osv. Givetvis ska du också ange ditt namn, adress och andra kontaktuppgifter. (Ange även ett sista datum för visning av det någon månad framåt i tiden.) Sen är det bara att vänta på att spekulanterna ringer och anteckna då namn och andra uppgifter. Prata med dem om vad de söker och se om ditt objekt ligger i linje med det. De kommer att vilja veta: läge, storlek, antal rum, hur planlösning är (öppen eller sluten), visningstillfälle och tillträdesdatum, trots att du redan beskrivit det på din hemsida. Försök då också intressera dem för en visning om du tycker att det verkar ligga i linje med vad du kan erbjuda. Du ska inte ta mer än en spekulant i timmen, men många har svårt att hålla tiden. Betona därför att det är enskild visning med föranmälan och inte gruppvisning. Spekulanterna är i många fall upptagna, så detta upplägg har ett större plus än när mäklarna ordnar gruppvisningar. Kanske är det kvällstid för någon som passar och andra vill komma lördagförmiddag osv. Det är upp till dig att bevilja visning då du och spekulanten kan enas om det.

När du sen skiljs från spekulanterna, ta då reda om de har fortsatt intresse av ditt objekt. Fråga också om de vill lägga ett bud. Anteckna uppgifterna. När du fått samtliga spekulanter att avge bud är det dags att börja ringa runt och informera alla om högsta budet. Anteckna eventulla överbjudningar eller avhopp. Fortsätt rundan runt och gå sen tillbaka till den förste på listan och informera om budläget och fortsätt rundan runt. (Du bör välja en kväll eller veckoslutsdag då du kan nå alla och få kontakt med dem.) När du sen bara har ett par kvar som intressenter blir det lättare. Räkna dock inte med att affären är i hamn för att någon avgett högsta budet. Försäljningen är inte klar förrän köpebrevet är undertecknat och handpenningen (cirka 10% av priset) är erlagd.

Då du vet (eller tror dig veta) att du har en spekulant som är din köpare, går du till bokhandeln och inhandlar två exemplar av Norsteds juridiska formulär (Köpebrev) för cirka 100:-/styck. Ta en kopia på ett av dem som kladd och fyll i alla uppgifter enligt ledtexten. Kolla med köparen att det är okej. Fyll sen i orginalbreven med uppgifterna efter kladden (med event. ändringar). Sen har köparen en bank och du en. Välj i första hand din egen. Skulle de hisitera för att objektet är privatsålt (det finns ingen lag som kräver att det ska vara sålt genom mäklare, men en del banker har egen mäklare och ser gärna att arvodet tillfaller dem), tag då köparens bank där lånelöftet finns.

Före träffen på banken ska du ha beordrat banken att ta ut ett gravationsbevis (GB) på ditt objekt. (Det visar event. inteckningar, panter och servitutsgrejor.) Kostnaden för GB-et får du betala. Sen gör banken en överföring av den summa som köparen ska erlägga minus event. handpenning till ditt konto, frånräknat de lån du har i banken. I köparens bank sker samtidigt uttagande av kompletterande pantbrev som köparen får betala för. Skuldebreven upprättas och ska undertecknas. (Det är därför en fördel om du som säljare och köparen har samma bank. Om köparen inte är det kan han bli det.) I samband med detta ska också banken begära ut ett nytt lagfartsbevis som är den handling som med stöd av köpebrevet intygar att objektet tillhör den nye ägaren.

Därefter är det för din del bara att flytta ut före tillträdesdagen, städa av objektet och överlämna nycklarna till nye ägaren senast klockan tolv tillträdesdagen. Dessförrinnan ska du ha begärt slutavläsning på el och fjärrvärme.

Känner du dig osäker på om du klarar av allt detta, kan du nöja dig med att annonsera och visa objektet, Överlåt sen till banken att mot ett lågt arvode sköta resten av det administrativa och det finns även nätmäklare som för några tusenlappar åtar sig att göra det.